전월세 사기, 이제 그만! 누구나 쉽게 따라 하는 월세 계약서 작성법
목차
- 월세 계약서, 왜 중요할까요?
- 계약 전 확인해야 할 필수 정보
- 월세 계약서 작성, 이제 시작해 볼까요?
- 계약서 작성 시 놓치지 말아야 할 특약사항
- 계약 후, 이것까지 챙겨야 진정한 계약 완료
월세 계약서, 왜 중요할까요?
새로운 보금자리를 찾고 월세를 계약하는 순간은 설레지만, 동시에 걱정도 앞서는 것이 사실입니다. 특히 생애 첫 계약이라면 더욱 그렇겠죠. 부동산 중개인의 도움을 받더라도 최종적인 책임은 계약 당사자에게 있습니다. 제대로 작성하지 않은 계약서는 나중에 큰 재산상의 손해로 이어질 수 있습니다.
월세 계약서는 단순히 보증금과 월세 금액을 명시하는 종이가 아닙니다. 임대인과 임차인 모두의 권리와 의무를 명확히 하고, 혹시 모를 분쟁 발생 시 법적 근거가 되는 매우 중요한 문서입니다. 이 문서가 꼼꼼하게 작성되어 있어야만 법의 보호를 받을 수 있습니다.
계약 전 확인해야 할 필수 정보
계약서에 서명하기 전, 반드시 확인해야 할 몇 가지 중요한 사항이 있습니다. 이 과정은 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 첫걸음입니다.
1. 임대인 신원 확인: 계약의 상대방이 집주인 본인인지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 주민등록증을 통해 신분을 확인하고, 등기부등본상의 소유주와 일치하는지 대조해야 합니다. 만약 대리인과 계약하는 경우, 위임장과 인감증명서를 통해 대리 권한이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 위임장에는 위임 내용, 임대인(위임자)과 대리인(수임자)의 인적 사항, 인감도장이 날인되어 있어야 합니다.
2. 등기부등본 확인: 계약하려는 주택의 등기부등본을 반드시 발급받아 확인해야 합니다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.
- 표제부: 주택의 주소, 면적, 구조 등 물리적 현황을 나타냅니다. 계약서상 주소와 일치하는지 확인합니다.
- 갑구: 소유권에 관한 사항을 나타냅니다. 현재 소유주가 누구인지, 가압류, 가처분, 압류 등 소유권에 대한 법적인 제한 사항은 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 소유권이 이전된 이력도 확인할 수 있습니다.
- 을구: 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 전세권 등 소유권 외의 권리 관계를 나타냅니다. 융자(대출) 금액이 얼마나 잡혀있는지 반드시 확인해야 합니다. 융자금액이 과도하게 많은 경우, 집이 경매로 넘어갈 위험이 커지므로 주의해야 합니다. 보증금의 안전을 위해 선순위 근저당 금액과 보증금 합산액이 주택 시세의 70%를 넘지 않는 것이 좋습니다.
3. 건축물대장 확인: 등기부등본과 더불어 건축물대장도 함께 확인해야 합니다. 건축물대장에는 주택의 용도, 면적 등이 상세하게 기록되어 있습니다. 계약하려는 주택의 용도가 주거용인지, 불법 건축물로 등록되어 있지는 않은지 확인해야 합니다. 불법 건축물은 강제 이행금 부과 대상이 되거나 주택의 안정성에 문제가 있을 수 있습니다.
월세 계약서 작성, 이제 시작해 볼까요?
필요한 정보를 모두 확인했다면 이제 본격적으로 계약서를 작성할 차례입니다. 표준 양식을 사용하더라도 빈칸을 채우는 과정에서 놓치기 쉬운 부분들이 있습니다. 다음 항목들을 명확하게 기입해야 합니다.
1. 계약 당사자 정보: 임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처를 정확하게 기재해야 합니다. 신분증과 등기부등본상의 정보와 일치하는지 다시 한번 확인합니다.
2. 계약 목적물 표시: 계약하려는 주택의 정확한 주소, 건물명, 호수, 면적을 기재합니다. 등기부등본과 건축물대장에 기재된 내용과 일치해야 합니다.
3. 계약 내용:
- 보증금: 보증금의 총액을 한글과 숫자로 모두 기재합니다.
- 계약금: 전체 보증금의 10% 정도를 계약금으로 지급하며, 계약금은 계약이 해지될 경우 돌려받지 못하는 금액입니다. 계약금 지급일과 금액을 명시합니다.
- 잔금: 보증금 중 계약금을 제외한 금액을 잔금이라고 하며, 잔금 지급일은 통상적으로 입주하는 날로 정합니다. 잔금 지급일과 금액을 명확하게 기재해야 합니다.
- 월세: 매달 지급하는 월세 금액을 명시하고, 지급 방식(계좌이체 등)과 지급일을 정확하게 기재합니다. 보통 매월 1일이나 계약일 등에 맞추어 지급일을 정합니다.
- 관리비: 관리비가 별도로 있다면 그 금액과 포함 항목(전기, 수도, 가스, 인터넷 등)을 상세히 기재합니다.
4. 계약 기간: 계약 시작일과 종료일을 명확하게 기재합니다. 보통 2년으로 계약하지만, 임대인과 임차인의 합의에 따라 1년 등으로 정할 수 있습니다.
계약서 작성 시 놓치지 말아야 할 특약사항
계약서의 일반적인 내용 외에, 임대인과 임차인이 특별히 합의한 내용을 특약사항에 기재합니다. 특약사항은 매우 중요하며, 분쟁 발생 시 가장 먼저 확인하게 되는 부분입니다.
- 원상복구 범위: 임대 기간 종료 후 임차인이 주택을 반납할 때, 어디까지 원상복구해야 하는지 명시합니다. (예: 못 박는 것 허용, 도배 등은 원상복구 대상 제외 등)
- 수리 의무: 주택의 주요 시설물(보일러, 수도, 전기 등)의 고장 시 누가 수리 비용을 부담할지 명확히 합니다. 보통 소모품 교체(전구, 필터 등)는 임차인이, 주요 설비 고장은 임대인이 부담한다는 내용을 기재합니다.
- 전입신고와 확정일자: 계약과 동시에 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있도록 임대인의 협조 의무를 명시합니다.
- 계약의 해지 또는 갱신 관련: 계약 만료 전 이사를 원할 경우의 위약금 규정이나, 계약 갱신에 대한 내용 등을 포함할 수 있습니다.
- 반려동물 허용 여부: 반려동물 동반이 가능할 경우, 특약에 명시하고 관련 규칙을 정할 수 있습니다. (예: 배변패드 사용, 관리 등)
- 대출 관련: 전월세 대출을 받을 경우, 대출이 거절되었을 때 계약금을 반환받을 수 있다는 조항을 넣는 것이 안전합니다. “전세자금대출이 불가할 시 계약금은 반환한다”는 내용을 명시해야 합니다.
계약 후, 이것까지 챙겨야 진정한 계약 완료
계약서에 서명하고 보증금을 지급했다고 끝난 것이 아닙니다. 자신의 보증금을 안전하게 지키기 위해 반드시 해야 할 두 가지 중요한 절차가 있습니다.
1. 전입신고: 입주 후 14일 이내에 주소지 관할 주민센터에 방문하거나 정부24 홈페이지를 통해 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 해야만 대항력이 발생합니다. 대항력이란 주택의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 권리(계약 기간, 보증금 등)를 주장할 수 있는 힘을 의미합니다.
2. 확정일자: 전입신고와 함께 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 계약서에 날짜가 찍히는 것으로, 임차인이 보증금을 돌려받을 순위(우선변제권)를 확보하게 됩니다. 만약 집이 경매로 넘어갈 경우, 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 보증금을 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 확정일자는 주민센터나 등기소에서 받을 수 있으며, 전입신고 시 함께 처리하는 것이 일반적입니다.
월세 계약은 단순히 방을 얻는 것을 넘어, 내 소중한 재산을 지키는 일입니다. 이 가이드를 통해 계약의 모든 과정을 꼼꼼하게 확인하고, 불안함 없이 새로운 보금자리를 마련하시길 바랍니다. 사전에 철저히 준비하고, 계약서의 모든 내용을 이해한 후에 서명한다면, 안전하고 편안한 주거 생활을 시작할 수 있습니다.