전월세 계약 연장, 부동산 없이 혼자서도 뚝딱! 초간단 가이드
목차
- 계약 연장, 왜 직접 해야 할까?
- 계약 연장 방법, 무엇이 있을까?
- 묵시적 갱신: 가장 쉬운 방법이지만 주의해야 할 점은?
- 합의 갱신(재계약): 계약서를 다시 작성하는 방법
- 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 3가지
- 확정일자와 계약서 보관: 내 보증금을 지키는 방법
- 계약 만료 전 확인해야 할 사항 체크리스트
계약 연장, 왜 직접 해야 할까?
전월세 계약 만료일이 다가오면 괜스레 마음이 조급해지기 마련입니다. 공인중개사를 통해 계약했으니 연장도 중개사를 통해 해야 하는 게 아닐까 고민하는 분들이 많죠. 하지만 굳이 공인중개사를 통하지 않고도 월세 계약 연장 계약서를 혼자서 충분히 작성할 수 있습니다. 수수료를 아낄 수 있다는 가장 큰 장점 외에도, 임대인과 직접 소통하며 조건을 조율할 수 있고, 계약 내용을 정확하게 파악할 수 있다는 이점이 있습니다. 복잡하게만 느껴지는 계약 연장, 이제부터 그 절차와 작성 방법을 아주 쉽게 알려드릴게요.
계약 연장 방법, 무엇이 있을까?
전월세 계약을 연장하는 방법에는 크게 두 가지가 있습니다. 임대인과 임차인이 별도의 서면 계약 없이 기존 계약을 이어가는 ‘묵시적 갱신’과, 새로운 계약서를 작성하는 ‘합의 갱신’입니다. 두 방법 모두 장단점이 있으므로 본인의 상황에 맞게 선택하는 것이 중요합니다.
묵시적 갱신: 가장 쉬운 방법이지만 주의해야 할 점은?
묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 최초 체결하거나 갱신된 계약부터 적용) 서로 계약 종료나 조건 변경에 대한 통지를 하지 않을 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것을 말합니다. 주택임대차보호법에 명시된 가장 간편한 계약 연장 방법이죠.
묵시적 갱신의 장점은 당연히 별도의 절차 없이 계약이 연장된다는 점입니다. 번거롭게 계약서를 다시 작성하거나 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 하지만 주의해야 할 점도 있습니다. 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있지만, 임대인은 그럴 수 없다는 점입니다. 임차인이 계약 해지를 통보하면 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환해야 할 의무가 생깁니다. 또한, 묵시적 갱신이 이루어지면 계약갱신청구권을 사용한 것으로 간주되지 않습니다. 따라서 계약갱신청구권을 보존하고 싶다면 묵시적 갱신이 아닌 합의 갱신을 통해 ‘계약갱신청구권 사용’ 조항을 명시하는 것이 좋습니다.
합의 갱신(재계약): 계약서를 다시 작성하는 방법
합의 갱신은 임대인과 임차인이 새로운 조건에 합의하여 월세 계약 연장 계약서를 작성하는 방식입니다. 보증금이나 월세, 계약 기간 등 기존 계약 내용을 변경하고 싶을 때 주로 사용됩니다. 합의 갱신을 할 때에는 기존 계약서에 추가 계약서를 덧붙이는 ‘특약’ 방식과, 아예 새로운 계약서를 작성하는 방식이 있습니다. 가장 일반적인 방법은 기존 계약서에 변경된 내용을 명시한 ‘재계약서’를 작성하는 것입니다.
재계약서는 기존 계약서의 내용을 바탕으로 변경된 사항(보증금, 월세, 계약 기간 등)만 명확하게 기재하면 됩니다. 보통 ‘기존 계약은 본 계약서의 내용에 따라 갱신한다’는 문구를 명시하고, 변경된 내용을 상세히 기재하는 형태로 작성됩니다. 이때 중요한 것은 임대인과 임차인의 인적 사항, 임대차 목적물, 변경된 보증금 및 월세, 계약 기간, 특약사항 등을 빠짐없이 기재해야 한다는 점입니다.
계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 3가지
1. 변경된 조건 명확히 기재하기:
보증금과 월세가 변동되었다면, 인상된 금액을 정확히 기재해야 합니다. 특히 증액 한도는 주택임대차보호법에 따라 기존 보증금 또는 차임의 5% 이내여야 합니다. 이 외에 관리비, 계약 기간 등 달라진 내용이 있다면 모두 빠짐없이 명시해야 합니다.
2. 특약사항 꼼꼼히 체크하기:
재계약 시에는 추가로 넣고 싶은 특약사항이 없는지 확인해야 합니다. 예를 들어, ‘에어컨 수리는 임대인이 부담한다’와 같은 내용을 명시하면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히, 계약갱신청구권 사용 여부를 명확히 기재하는 것이 좋습니다. ‘본 계약은 임차인의 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신계약임’이라는 문구를 넣으면, 향후 한 차례 더 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 여지가 남게 됩니다.
3. 계약서 날인 및 간인:
재계약서 작성 후에는 반드시 임대인과 임차인 양측이 서명 또는 날인해야 합니다. 계약서가 두 장 이상일 경우, 위조나 변조를 막기 위해 계약서와 계약서 사이 경계선에 간인을 하는 것이 좋습니다. 간인은 양측이 각각의 도장을 계약서가 겹쳐진 부분에 찍는 방식입니다.
확정일자와 계약서 보관: 내 보증금을 지키는 방법
새롭게 계약서를 작성했다면 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 계약서에 그 날짜를 증명하는 도장을 찍어주는 것으로, 주택임대차보호법에 따라 임차인의 보증금을 보호하는 중요한 역할을 합니다. 보증금이 증액되었거나, 보증금 조건이 변경된 경우에는 반드시 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 새로 받아야 합니다. 확정일자는 기존 계약서의 효력을 유지하는 것이 아니라, 새로운 계약에 대한 권리를 확보하는 것이기 때문에 번거롭더라도 꼭 챙겨야 합니다.
재계약서를 받은 후에는 기존 계약서와 함께 잘 보관해야 합니다. 혹시 모를 분쟁에 대비해 두 계약서 모두 보관하는 것이 안전합니다.
계약 만료 전 확인해야 할 사항 체크리스트
- 계약 만료일: 최소 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 연장 의사를 전달해야 합니다.
- 임대인의 의사: 임대인이 계약 연장을 원하는지, 보증금 또는 월세 인상을 요구하는지 확인합니다.
- 인상률 확인: 보증금 또는 월세 증액은 5% 이내인지 확인합니다.
- 필요 서류: 재계약서를 작성하기 위해 임대인과 임차인의 신분증, 기존 계약서 등을 준비합니다.
- 확정일자: 계약 조건이 변경되었다면 반드시 주민센터에서 확정일자를 다시 받습니다.
월세 계약 연장 계약서 작성, 처음엔 어렵게 느껴질 수 있지만 위 내용을 차근차근 따라 해보면 누구나 쉽게 할 수 있습니다. 불필요한 중개 수수료를 아끼고, 내 소중한 보증금을 지키는 가장 현명한 방법입니다. 만약 혼자 하기 어렵다면 주택임대차 관련 법률 상담 기관이나 정부 지원 센터의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.