집주인이 5% 인상?! 계산기 없이도 1분 만에 월세 증액 상한선 확인하는 초간단 방법!
목차
- 월세 계약갱신청구권, 대체 뭐죠?
- 5% 인상률의 진실: 모든 월세에 5%를 적용할 수 있나요?
- 계산기 없이 월세 5% 증액분 계산하는 초간단 공식
- 계산 예시: 내 보증금과 월세에 적용하면 얼마일까?
- 월세 5% 증액 상한, 이것만은 꼭 기억하세요!
1. 월세 계약갱신청구권, 대체 뭐죠?
집주인이 갑자기 보증금이나 월세를 크게 올리려고 해서 당황하셨나요? 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 세입자가 최소 2년간 더 안정적으로 거주할 수 있도록 보장하는 권리입니다. 이 권리를 사용하면 집주인은 정당한 사유 없이 임대 계약을 해지하거나 임대료를 과도하게 올릴 수 없게 되죠.
특히, 계약갱신청구권을 사용해 재계약할 때 임대료는 기존 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 이 5% 상한선은 보증금과 월세 모두에 적용되는 아주 중요한 보호 장치입니다. 하지만 ‘보증금과 월세가 모두 있는 경우’ 이 5% 상한선을 어떻게 계산해야 하는지 헷갈려 하는 분들이 많습니다. 지금부터 계산기 없이도 누구나 쉽게 계산할 수 있는 방법을 알려드릴게요.
2. 5% 인상률의 진실: 모든 월세에 5%를 적용할 수 있나요?
많은 분들이 오해하는 부분 중 하나가 바로 ‘월세에만 5%를 곱하면 된다’고 생각하는 것입니다. 하지만 이는 잘못된 생각입니다. 주택임대차보호법에서 말하는 ‘임대료’는 보증금과 월세를 합산한 금액을 의미하며, 이 전체 금액에 대해 5% 상한을 적용합니다.
여기서 핵심은 월세를 보증금으로 전환하여 계산하는 것입니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항에 따라 월세를 보증금으로 전환할 때 적용하는 이율은 연 10% 또는 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 이율을 적용하게 됩니다. 하지만 이 복잡한 기준금리를 매번 확인하고 계산하기는 어렵죠. 다행히도 우리의 계산은 훨씬 더 간단합니다.
실제로는 월세 인상분을 계산할 때, 이 복잡한 보증금 전환율을 직접 계산할 필요 없이, 보증금을 월세로 전환하는 역산 방식을 통해 훨씬 쉽게 접근할 수 있습니다. 즉, 전체 임대료의 5% 인상분을 월세 인상분으로 환산하여 계산하는 것입니다.
3. 계산기 없이 월세 5% 증액분 계산하는 초간단 공식
월세 5% 증액 상한을 계산하는 가장 쉽고 정확한 방법은 바로 다음의 공식을 활용하는 것입니다. 이 공식만 기억하면 어떤 상황에서도 정확한 인상 상한액을 알 수 있습니다.
월세 증액 상한선 = (기존 보증금 × 0.05) + (기존 월세 × 0.05)
…가 아니라!
위의 공식은 보증금과 월세를 단순히 합산해서 계산하는 잘못된 공식입니다. 보증금은 월세로 전환해야만 정확한 계산이 가능합니다. 하지만 앞서 언급했듯 이 전환율은 복잡합니다.
그래서 우리는 다음의 가장 쉬운 공식을 사용할 겁니다.
월세 증액 상한선 = (기존 보증금의 5% + 기존 월세의 5%) × 12개월
…가 아니라!
이 공식 역시 단순 합산으로 잘못된 값을 도출할 수 있습니다. 가장 정확하면서도 쉬운 방법은 바로, 월세를 보증금으로 환산하여 5%를 계산하는 것입니다.
진짜 초간단 공식!
- 기존 월세를 보증금으로 환산하기:
월세 × 12개월 ÷ 4% (한국은행 기준금리 변동 시에도 통상적으로 적용되는 임대차법상의 연 환산율. 2025년 8월 기준금리를 감안한 보증금 전환율 2.5%+2%를 적용하여 4.5%로 계산하는 경우도 있지만, 실무에서는 통상적인 임대료 상승률을 감안하여 보수적으로 4%로 계산하는 경우가 많으므로 이 공식을 활용하면 편리합니다.) - 환산된 보증금과 기존 보증금을 합산하기:
환산된 보증금 + 기존 보증금 = 전체 보증금 - 전체 보증금의 5%를 계산하기:
전체 보증금 × 0.05 = 총 임대료 증액 상한액 - 총 임대료 증액 상한액을 월세 증액 상한선으로 환산하기:
총 임대료 증액 상한액 ÷ 12개월 = 월세 증액 상한선
복잡해 보인다고요? 걱정하지 마세요. 이 모든 과정을 하나의 공식으로 합쳐서 설명해 드릴게요.
최종 초간단 공식:
월세 증액 상한선 = ( (기존 월세 × 12개월 ÷ 4%) + 기존 보증금 ) × 0.05 ÷ 12개월
4. 계산 예시: 내 보증금과 월세에 적용하면 얼마일까?
이제 이 공식을 실제 예시에 적용하여 얼마나 간단한지 보여드릴게요.
예시 조건:
- 기존 보증금: 5,000만 원
- 기존 월세: 100만 원
계산 단계:
- 기존 월세 100만 원을 보증금으로 환산:
100만 원 × 12개월 = 1,200만 원 (연간 월세 총액)
1,200만 원 ÷ 4% = 3억 원 (월세에 해당하는 보증금 환산액) - 총 보증금 환산액 계산:
기존 보증금 5,000만 원 + 월세 환산 보증금 3억 원 = 3억 5,000만 원 - 총 임대료 증액 상한액 계산:
3억 5,000만 원 × 0.05 = 1,750만 원 - 월세 증액 상한선 계산:
1,750만 원 ÷ 12개월 = 약 145만 8,333원
따라서 이 경우, 집주인은 월세를 최대 145만 8,333원까지만 올릴 수 있습니다. 기존 월세 100만 원에 비해 45만 8,333원까지 인상할 수 있다는 의미죠.
만약 집주인이 보증금을 올리고 월세는 그대로 둔다고 하면, 보증금 증액 상한선을 계산해야 합니다.
보증금 증액 상한선 = ( (기존 월세 × 12개월 ÷ 4%) + 기존 보증금 ) × 0.05
위 공식에 대입하면, 보증금 증액 상한선은 1,750만 원이 됩니다. 즉, 집주인이 보증금만 올린다면 최대 1,750만 원까지 인상할 수 있습니다.
5. 월세 5% 증액 상한, 이것만은 꼭 기억하세요!
1. 5% 상한은 보증금과 월세 모두에 적용되는 ‘총 임대료’의 상한선입니다.
보증금을 올리지 않고 월세만 올리거나, 반대로 월세는 그대로 두고 보증금만 올리는 경우에도 이 5% 상한은 동일하게 적용됩니다. 집주인이 보증금과 월세를 모두 올리고 싶어 한다면, 두 금액의 인상분의 합이 총 임대료 증액 상한액을 넘지 않아야 합니다.
2. 5% 상한은 기존 임대료를 기준으로 계산합니다.
재계약 시점에 집주인이 임대료를 5% 인상했다면, 그 다음 갱신 계약 시점에는 인상된 금액을 기준으로 다시 5%를 계산하는 것이 아니라, 최초 계약 당시의 임대료를 기준으로 계산해야 합니다. 다만, 이는 첫 번째 갱신청구권 사용 시에만 해당되며, 이후 계약은 새로운 임대료를 기준으로 합니다.
3. 계약갱신청구권은 ‘1회’에 한해 사용할 수 있습니다.
세입자는 1회의 계약갱신청구권을 사용하여 총 4년(최초 2년 + 갱신 2년)의 거주 기간을 보장받을 수 있습니다. 이 기간이 만료되면 5% 상한 제한은 사라지므로, 이후 재계약 시에는 집주인과 새로운 조건으로 협의해야 합니다.
4. 계약갱신청구권 행사 시기는 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
이 기간을 놓치면 갱신청구권을 행사할 수 없게 되므로, 꼭 기억하고 기간 내에 집주인에게 내용증명이나 문자로 명확하게 의사 표시를 해야 합니다.
5. 임차인이 5%를 초과하는 인상에 동의했더라도, 동의 의사 철회 가능성은 따져볼 필요가 있습니다.
주택임대차보호법은 강행규정이므로, 5%를 초과하는 금액은 무효가 될 수 있습니다. 집주인의 부당한 요구에 섣불리 응하기 전에 반드시 위 공식으로 증액 상한액을 계산해보고, 필요한 경우 주택도시보증공사(HUG)나 대한법률구조공단 등의 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
이제 더 이상 복잡한 계산기나 법률 전문가의 도움 없이도, 스스로의 힘으로 월세 5% 증액 상한선을 정확하게 계산하고 당당하게 집주인과 협상할 수 있을 겁니다. 여러분의 소중한 보증금과 월세를 지키는 데 이 정보가 큰 도움이 되기를 바랍니다.