🤯계약, 정말 끝내는 방법이 없을까요? ‘계약해제’ 뜻부터 쉬운 방법까지 완벽 정리!

🤯계약, 정말 끝내는 방법이 없을까요? ‘계약해제’ 뜻부터 쉬운 방법까지 완벽 정리!

목차

1. 계약해제, 도대체 왜 필요할까요?
2. 계약해제와 계약취소, 뭐가 다른가요?
3. 계약해제, 아무 때나 가능한가요?
4. 법정해제 vs 약정해제: 똑똑하게 계약 끝내는 방법
5. 계약해제의 효과: 이제 정말 끝!
6. 계약해제, 실제로 어떻게 할까요? 내용증명 작성 팁
7. 계약해제 시 주의해야 할 점

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계약해제, 도대체 왜 필요할까요?

살다 보면 예상치 못한 상황이 벌어지곤 합니다. 열심히 알아보고 계약을 했는데 상대방이 약속을 지키지 않거나, 내 마음이 바뀌어 계약을 유지하기 어려울 때가 있죠. 이럴 때 필요한 것이 바로 계약해제입니다. 계약해제는 이미 유효하게 성립한 계약의 효력을 없애서 처음부터 계약이 없었던 상태로 되돌리는 것을 말합니다. 예를 들어, 아파트를 사기로 계약했는데 매도인이 잔금일에 소유권 이전을 해주지 않거나, 인테리어 공사 계약을 했는데 업체가 약속한 기한 내에 공사를 완료하지 않는 경우 등을 들 수 있습니다. 이런 상황에서 계약을 계속 유지하는 것은 불필요한 손해를 가져올 수 있기에, 계약해제를 통해 법적인 관계를 깔끔하게 정리하고 불이익을 막을 수 있습니다.

계약해제와 계약취소, 뭐가 다른가요?

‘계약을 없던 일로 만든다’는 점에서 계약해제와 계약취소가 비슷해 보일 수 있지만, 그 원인과 효력에서 큰 차이가 있습니다. 계약취소는 계약 성립 과정에 문제가 있었을 때 주로 사용됩니다. 예를 들어, 미성년자가 부모 동의 없이 계약을 했거나(제한능력), 사기나 강박에 의해 계약을 한 경우에 계약을 취소할 수 있습니다. 취소는 그 계약이 ‘처음부터 무효’였던 것으로 봅니다. 반면, 계약해제는 계약이 정상적으로 성립되었으나, 그 이후에 상대방이 의무를 이행하지 않는 등 계약위반 사유가 발생했을 때 계약의 효력을 소멸시키는 것입니다. 즉, 계약취소는 ‘태어날 때부터 문제’였던 계약을 없애는 것이고, 계약해제는 ‘잘 태어났지만 도중에 문제’가 생긴 계약을 끝내는 것이라고 이해하면 쉽습니다.

계약해제, 아무 때나 가능한가요?

안타깝게도 계약해제는 아무 때나 할 수 있는 것이 아닙니다. 민법은 계약해제를 할 수 있는 일정한 사유를 규정하고 있는데, 이를 크게 법정해제권과 약정해제권으로 나눌 수 있습니다. 법정해제권은 법률이 정한 요건을 충족했을 때 발생하는 권리입니다. 가장 대표적인 사유는 바로 채무불이행입니다. 예를 들어, 물건을 팔기로 한 사람이 약속된 날짜에 물건을 인도하지 않거나(이행지체), 물건을 아예 주지 못하게 되거나(이행불능), 제대로 된 물건을 주지 않는 경우(불완전이행) 등이 여기에 해당합니다. 또한, 상대방이 계약을 명백하게 이행하지 않겠다고 밝히는 경우(이행거절)에도 계약해제가 가능합니다.

법정해제 vs 약정해제: 똑똑하게 계약 끝내는 방법

법정해제는 앞서 설명했듯이, 민법에 의해 자동으로 부여되는 권리입니다. 계약서에 해제에 관한 특별한 내용이 없더라도 상대방의 계약 위반이 있다면 해제권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 계약을 해제하기 위해서는 상대방에게 상당한 기간을 정하여 이행을 촉구하는 최고 절차를 거치는 것이 원칙입니다. 즉, “OO일까지 약속을 지키지 않으면 계약을 해제하겠다”고 통보하는 것입니다. 다만, 상대방이 애초에 이행할 수 없는 상황이거나(이행불능), 명백하게 이행하지 않겠다고 밝힌 경우(이행거절)에는 최고 절차 없이 바로 해제가 가능합니다.

반면, 약정해제는 계약 당사자들이 계약서에 미리 정해둔 해제 사유를 말합니다. 예를 들어, 부동산 매매 계약서에 ‘매수인이 중도금을 납부하지 않으면 계약을 해제할 수 있다’는 조항을 넣는 경우가 약정해제에 해당합니다. 약정해제권은 법정해제권과 달리 당사자들의 자유로운 합의에 의해 발생하는 것이므로, 계약서에 명시된 특정 사유가 발생했을 때만 행사할 수 있습니다. 만약 계약서에 “계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다”는 조항이 있다면, 상대방의 귀책사유와 무관하게 계약을 끝낼 수 있는 권리가 생기는 것입니다. 약정해제는 계약 관계를 보다 유연하게 정리할 수 있다는 장점이 있습니다.

계약해제의 효과: 이제 정말 끝!

계약해제권이 적법하게 행사되면, 계약은 처음부터 없었던 상태가 됩니다. 이를 소급효라고 합니다. 예를 들어, 부동산 매매 계약이 해제되면, 매수인이 이미 지급했던 계약금이나 중도금은 다시 돌려받을 수 있습니다. 이를 원상회복의무라고 하는데, 받은 것을 그대로 돌려주는 것을 의미합니다. 만약 돈을 받았었다면 그 받은 날로부터 이자를 가산하여 돌려줘야 합니다.

그리고 계약을 위반한 당사자는 이로 인해 상대방에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이를 손해배상청구권이라고 합니다. 예를 들어, 인테리어 공사 계약을 해제하면서 새로운 업체를 찾아야 하는 비용이나 추가적인 지출이 발생했다면, 이 비용을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 중요한 것은 계약해제를 하더라도 손해배상청구권은 그대로 남아있다는 점입니다. 해제와 손해배상은 별개의 권리입니다.

계약해제, 실제로 어떻게 할까요? 내용증명 작성 팁

계약해제를 하기 위해서는 상대방에게 의사표시를 해야 합니다. ‘나 이 계약 해제할게’라고 말만 하는 것보다, 법적 효력을 확실히 하고 혹시 모를 분쟁에 대비하기 위해 내용증명을 이용하는 것이 좋습니다. 내용증명은 우체국이 발송인, 수신인, 발송 내용 등을 공적으로 증명해주는 제도입니다. 내용증명에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다.

1. 발신인 및 수신인의 정보: 이름, 주소, 연락처 등을 정확하게 기재합니다.
2. 계약 내용: 해제하려는 계약이 어떤 계약인지 명확히 밝힙니다. 계약일자, 계약 대상, 계약금액 등을 구체적으로 적습니다.
3. 해제 사유: 계약을 해제하게 된 원인을 구체적으로 설명합니다. 예를 들어 “2025년 8월 1일자로 약속된 잔금 납부 의무를 이행하지 않아 본 계약을 해제합니다”와 같이 명확하게 작성해야 합니다.
4. 최고(촉구) 내용: 법정해제의 경우, 해제 의사표시를 하기 전에 상당한 기간을 정하여 이행을 촉구하는 내용이 들어가야 합니다. (이행불능이나 이행거절의 경우 생략 가능)
5. 해제 의사표시: 위 사유에 따라 계약을 해제한다는 의사를 명확히 밝힙니다.
6. 원상회복 및 손해배상 청구: 계약이 해제되었으므로, 이미 지급한 금액을 반환해달라는 요구와 함께 손해가 있다면 손해배상을 청구하는 내용을 기재합니다.

내용증명은 동일한 내용의 문서를 3부 작성하여 우체국에 제출하면, 우체국이 1부는 발신인에게, 1부는 수신인에게, 나머지 1부는 우체국에서 보관합니다. 이는 향후 법적 분쟁 시 중요한 증거 자료가 됩니다.

계약해제 시 주의해야 할 점

계약해제는 신중하게 결정해야 합니다. 부당하게 계약해제를 통보하면 오히려 상대방에게 손해배상을 해줘야 할 수도 있습니다.

1. 계약서 확인: 계약을 해제하기 전에 계약서에 약정해제권 조항이 있는지, 계약해제 시 어떤 절차를 거쳐야 하는지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 계약금에 관한 조항을 잘 살펴봐야 합니다. 일반적으로 계약금을 주고받은 경우, 지급한 사람은 계약금을 포기하고, 받은 사람은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 이를 해약금에 의한 해제라고 합니다.
2. 최고 절차 준수: 상대방의 채무불이행을 이유로 법정해제를 하는 경우, 특별한 사유가 없는 한 반드시 최고 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정을 생략하고 해제 통보를 하면 부당한 해제가 될 수 있습니다.
3. 소멸시효: 해제권은 일정한 기간이 지나면 소멸될 수 있으므로, 해제 사유가 발생하면 지체 없이 권리를 행사하는 것이 중요합니다.
4. 손해 입증: 계약 위반으로 인해 발생한 손해에 대해 손해배상을 청구하려면, 그 손해의 내용을 구체적으로 입증해야 합니다. 이와 관련된 증거 자료를 미리 준비해두는 것이 좋습니다.

계약해제는 복잡하고 어려운 법률 문제일 수 있지만, 그 기본 원리를 이해하고 차근차근 접근한다면 예상치 못한 손해를 막고 자신의 권리를 지킬 수 있습니다. 어려움이 있다면 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.